Kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.
Yani Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi ve kira ilişkisinin 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren tarafından feshedilebilmesi için iki şart gerekir:
- Öncelikle, sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir.
- 10 yıllık uzama süresi içerisinde taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmamış olması gerekir.
- Kiraya veren 10 yıllık süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kira Sözleşmesinin Yenilenmeyeceği İhtarı Ne Zaman Çekilir?
Kiraya veren on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak zorundadır. Örneğin 10 yıllık sürenin 31.12.2022 tarihinde sona ereceği biliniyorsa sözleşmenin yenilenmeyeceği ihtarı en geç 31.09.2022 tarihine kadar gönderilmelidir.
Bu tarihe kadar gönderilmez ise sözleşme bir uzamış sayılır. Bu durumda sürenin 31.12.2023 tarihinde sona ereceği ve sözleşmenin yenilenmeyeceği ihtarının en geç 31.09.2023 tarihine kadar gönderilmesi gerektiği görülecektir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Kira Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye Nasıl Yapılır?
Kiraya veren on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmuş ise ve buna rağmen kiracı çıkmamış ise kiraya veren icra yoluyla tahliye yapabilir. Bu konuda İcra ve İflas Kanunu’nun 272. ve devamı maddelerinde özel hükümler bulunmaktadır.
a) İcra Müdürlüğünde Tahliye Talebi
Kira süresinin dolması nedeniyle tahliyenin ilk aşaması, icra müdürlüğünden tahliye talebinde bulunulmasıdır. İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesine göre sözleşme ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.
b) Tahliye Emri
Tahliye talebi üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.
Tahliye emrinde kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.
c) İcra Müdürlüğü Kiracı Tahliye Emrine Nasıl İtiraz Edilir?
İcra ve İflas Kanunu’nun 274. maddesine göre; itiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirir. Bu suretle yapılan itiraz tahliye takibini durdurur.
ç) İcra Müdürlüğü Kiracı Tahliye Emrine İtiraz Süresi
İcra ve İflas Kanunu’nun 275. maddesine göre; icra müdürlüğü tahliye emrine, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edilebilir.
d) İtirazın Kaldırılması
Kiracının yukarıda açıklanan şekilde itiraz etmesi durumunda, kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
Tahliye talebi noterlikçe resen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır. Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddedilir.
